Tren Harga Jual dan Sewa Properti: Stimulus Pemerintah Jadi Penopang Utama

Liputan6.com, Jakarta - Laporan terbaru menunjukkan sektor properti Indonesia memperlihatkan ketahanan yang luar biasa dan sinyal positif selama kuartal III 2025. Performa ini dicapai di tengah berbagai tekanan ekonomi, ditambah dinamika sosial berupa demonstrasi massal menjelang akhir kuartal. 

Meskipun beberapa kota mengalami stagnasi dan koreksi harga akibat tekanan daya beli yang melemah serta sentimen konsumen yang menunggu, mayoritas kota masih mencatat pertumbuhan harga yang positif.

Secara nasional, data Pinhome mencatat stabilitas yang mengesankan. Tren harga rumah Tipe ≤200 m2 menunjukkan angka stabil 0%, sementara rumah Tipe ≥201 m2 hanya mengalami penurunan marjinal sebesar −0,4%.

CEO Founder Pinhome Dayu Dara Permata, mengungkapkan bahwa ketahanan pasar properti ini tidak terlepas dari peran aktif pemerintah dan otoritas moneter.

“Kebijakan seperti penurunan suku bunga dan insentif PPN menjadi penopang utama stabilitas pasar, terutama di segmen menengah ke bawah. Rumah tipe ≤120 m2 terus mendorong pasar berkat permintaan dari pembeli rumah pertama,” jelasnya dalam keterangan tertulis, Sabtu (25/10/2025).

Data ini memperkuat pandangan bahwa segmen first home buyer (pembeli rumah pertama) dan kebijakan stimulus fiskal pemerintah menjadi jangkar utama yang menahan pasar dari gejolak yang lebih besar.

Pinhome Home Sell Index (PHSI) menunjukkan bahwa di wilayah Jakarta dan kota-kota penyangga, pergerakan harga properti sangat beragam. Hal ini mengindikasikan bahwa harga kini tidak lagi ditentukan oleh tren pasar umum, melainkan oleh kualitas wilayah itu sendiri, seperti lingkungan, konektivitas, dan persepsi terhadap masa depan kawasan.

Jakarta Pusat dan Jakarta Timur mengalami stagnasi, dengan koreksi harga antara −1% hingga −4%, terutama di Johar Baru. Pelemahan ini dipicu oleh tekanan daya beli dan sentimen menunggu yang kuat akibat dinamika sosial, khususnya di wilayah pusat ibu kota.

Sebaliknya, beberapa area menunjukkan kenaikan signifikan didorong oleh proyek infrastruktur:

• Jakarta Selatan: Cilandak mencatat kenaikan +3% untuk tipe 55–120 m2, didukung oleh proyek pengendalian banjir dan penataan kawasan Fatmawati–Simatupang.
• Jakarta Utara: Kenaikan +3% (tipe ≤54 m2) di Tanjung Priok berkat program normalisasi saluran air, serta +2% (tipe ≥201 m2) di Cilincing karena proyek logistik Kalibaru.
• Jakarta Barat: Cengkareng naik +2% (tipe 55–120 m2) terkait progres Tol Kamal–Teluknaga–Rajeg.
• Tangerang: Ekspansi industri Cikupa–Balaraja dan akses tol baru mendorong kenaikan +3% untuk tipe ≤54 m2.

Sementara pasar jual relatif stabil, data PHRI menunjukkan pasar sewa rumah di Jakarta pada Q3 2025 cenderung melemah, khususnya di segmen rumah kecil dan menengah. Penurunan harga sewa rumah tipe ≤54 m2 mencapai −3% di seluruh kota. Segmen ini tertekan akibat persaingan ketat dengan suplai apartemen baru yang menarik minat penyewa muda dan keluarga kecil.

Namun, tidak semua segmen sewa turun. Rumah tipe 121–200 m2 di Jakarta Selatan justru tumbuh +2%, menjadi pilihan utama bagi ekspatriat yang mencari hunian dekat sekolah internasional dengan harga lebih terjangkau dibandingkan tipe premium ≥201 m2.

Di luar Jakarta, dinamika sewa dan jual juga bervariasi:

• Malang: Mencatat pertumbuhan sewa +3% (tipe ≤54 m2 dan 55–120 m2), didorong oleh komunitas pendidikan (mahasiswa, dosen).
• Padang: Harga jual naik +4% (tipe ≥201 m2) berkat akselerasi proyek Tol Padang–Pekanbaru.
• Semarang: Kenaikan harga jual didukung masuknya tenaga ahli ke kawasan industri Kendal–Batang.
• Samarinda & Balikpapan: Mengalami koreksi harga jual di semua tipe, yang mencerminkan adanya normalisasi ekspektasi investor terhadap pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN).
• Manado: Harga jual naik +4% (tipe ≥201 m2), berkat status barunya sebagai hub regional Indonesia Timur.